Myスイートホームへの道 Vol.02。

finance, My Life | 2004年12月11日 22:40:40 | あべっち


Myスイートホームへの道 Vol.01に続く第2弾です。

今日は、先週見に行った品川のマンションの現地見学に行ってきました。営業の方と13時に現地待ち合わせのはずが、私が寝坊したせいで品川駅に着いたのが13時13分。それから徒歩で向かいつつ、近隣の環境をデジカメで撮影していたので徒歩13分で到着できるはずが、13時半ごろになってしまいました。

徒歩13分というとそんなに遠い感じではないと思っていたのですが、結構遠く感じました。暖かい陽気だったため、良い運動になりました。ちなみに、私は自転車もバスも結構利用しますが、品川駅には大きな駐輪場があり、月1,800円ほどで利用が可能です。詳しくはここに。

さて、物件はどうだったかというと…
2005年2月下旬から入居開始ということで、今の時期は居室部分の内装工事はほぼ終わり、内廊下の部分やエントランス、外壁のタイルを貼る工事が行われていました。


塗装はほぼ終わっているようでしたが、変な臭いはしませんでした。先週見に行った大塚の物件は、強烈な塗料の臭いで気分が悪くなったので、臭いがないのはちょっと驚きでした。シックハウス症候群が心配なので、その辺に気を使ってくれないと困ります。

さて、工事中の中をヘルメットをかぶって、営業担当の方と実際に購入を検討している部屋を見に行きました。すでに内装工事は終わり、あとは室内のクリーニングを待つばかりとなっていました。

まずは玄関。ドアに向かってパッと見の感じは、おしゃれな感じです。変に所帯じみていないというか、若い人が住んでいそうな感じが伝わってきました。私はブーツを履いたりしませんが、友人がブーツで訪れても脱ぐスペースが広くあるため、窮屈な思いをしなくても済みます。しかも、下駄箱の収納力がスゴイ!私は今、下駄箱に入りきらない靴を玄関に置きっぱなしにしているので、これは良いなぁ~と思いました。

さて、居室スペースはというと、これまで見てきた2LDKよりも広さが25平米くらい広いため、すべてが余裕ある広さになっています。寝室2つにはそれぞれ奥行き十分なウォークインクローゼットがあり、収納は問題なし。しかも、それぞれの部屋が一般的なサイズである6畳の1.5倍、1.1倍と広く、それぞれの部屋からの眺めはそこそこ良い感じでした。レインボーブリッジも見え、夜景も良いのではないかと思われます。しかも、まわりの環境はこれから街が整備される地域なので、スーパーは近くにないものの交通量が多いわけでもなく、静かな環境でした。部屋の中にいると車の音も気になりませんでした。

キッチンや水周りも余裕あるスペースなのに、廊下は極力スペースをとらない設計で無駄が無いなぁ~といった感じでした。

一通り見学し、営業担当の方と徒歩で先週行ったモデルルームに行きました。お茶をいただきながら、品川の物件についていろいろ話しました。この営業担当の方(男性)は、ソフトな語り口で私の無理難題にちゃんと答えてくれる点としつこくなく、無理強いしない点は今まで接してきた営業担当者の中ではピカイチなのです。しかも、この物件は破談になった物件よりも気に入ってしまいました。破談になった物件(営業担当者は最悪)は、正直言って気に入っていたし、立地も良かったため、破談になってからも1週間ほど気持ちは引きずっていましたが、この品川の物件に出会ってからは、多少の浮気心で大塚の物件を見に行ったりしたものの、私の中では最有力候補にしていました。

問題は、予算オーバーということだけなのです。破談になったマンション+160万くらいですが、破談になったマンションは値引き交渉によりかなり値引きさせていたので、今の差額は160万+数百万とかなり大きくなってしまっています。これをクリアできるだけの物件の魅力が必要になってくるわけです。たとえば、賃貸に出すことがほぼ確実なわけですから、家賃収入が初期投資に見合うだけのものがあるのかどうかとか、何年でpayできるのかとか、そういったことが大きなウェイトを占めてきます。
#ちなみに品川の同地域、同仕様のマンションの家賃について調べてみました。最高、月44万円というのが出てきました。ちょっと驚き。

そんなことを営業担当の人にいくつもの質問をしつつ、価格については売主である某企業と相談してくれるとの返事をもらい、私のほうはスポンサーである両親と相談することを約束し、約30分ほどでお話しは終了しました。

ここからは、私が考える不動産投資、マンション購入についてちょっと書いてみます。

「見えない未来への不安」
未来はどうなるかなんてわかりません。未来は見えないものだからこそ、それを少しでも想像するために情報を集めたり、じっくり考えたり、やれるだけのことをやります。そうでもしないと不安をぬぐい去れません。

今回のマンション購入の最大の目的は何なのか考えてみました。そもそものマンション購入に至った経緯は、私と弟の同居が決まったことでした。

弟は、2005年4月からゲームクリエーターの専門学校に通うため上京します。なぜ同居なのかというと、両親が弟の生活についてちょっと心配しているのかもしれません。私が、仕事中心の生活になっているため、家事を弟にさせようという考えもあったかもしれません。まあ、何よりも最大の要因は、私が住んでいる賃貸マンションの家賃がもったいないため、その分を不動産投資にまわしたいということだと思います。弟も上京するということは、家賃は2倍掛かるわけです。私は、この考えには賛成しています。家賃を払っていても何も残らないというのは、もったいないと自分でも思いますし…。

しかし、私も弟もまだ若いのです。私は26歳、弟は18歳。弟の専門学校は2年制なので、弟が就職するまで同居するとしても2年間です。それ以降も一緒に住むというのは、ある意味不自然な想定です。私も弟もいつ結婚して同居を解消するかわかりませんし、私自身がまたひとり暮らしに戻りたくなるかもしれません(これは結構確率が高い)。

そういう状況でのマンション探しは、普通に家族で住む場合のマンション探しとは違います。物件が持つ収益力を判断の最大要因にし、物件の価値を見出す必要があるわけです。その基準は、その物件の最寄り駅が何駅かとか、駅からの距離とか、住所(港区と品川区では地価が異なるのです)、物件の面積、間取り、規模、仕様、眺望、環境、分譲会社の信頼性などが一般的ですが、それに加えて利回りとPERがあります。

利回りは、(賃料×12カ月分)÷(新築分譲価格)で計算されます。

利回りが4%以下なら、買ったマンションを貸すと損をする恐れがあります。視点を換えると、4%以下なら「買ってはいけない」という判定になるのです。同じようにして、4─6%なら「慎重に検討しなさい」、6%以上なら「お買い得」という判定になります。

つまり、6%をクリアする物件はかなり限られてきます。もちろんその前に家賃査定されていることが大前提になってきますが、新築の物件は必ずといっていいほど家賃査定が行われており、その査定額によって購入の是非を検討する人も少なからずいるようです。さて、品川の物件はどうでしょうか。調べてみたところ、具体額は掲載できませんが、利回りは約8%を超える程度です。査定額は結構信用できないと思われるかもしれませんが、インターネットで検索すれば近隣のマンションの家賃は簡単に調べられますからそれで計算してみても良いと思います。

PERは、(新築分譲価格)÷(賃料×12カ月分)で計算されます。

マンションPERとは、「そのマンションの分譲価格が、賃貸に回した場合に得られる収益の、何年分に相当するか」を意味する数字です。簡単にいえば、「購入に使ったお金を、何年で回収できるか」ということです。式(1)と(2)の関係から、16.7年以下なら「お買い得」、16.7─25年なら「慎重に検討しなさい」、25年以上なら「買ってはいけない」、という判定になります。

これは計算する方が少ないかもしれませんが、賃貸に出すことを考えている方は計算したほうが良いかと思います。何年で回収できるかがわかると、それ以降の利益もイメージできるかと思います。さて、品川の物件はどうかというと約12.5年でした。これはかなりお買い得な部類に入ります。近隣のマンションの家賃で計算したところ、約9年でした。

この2点から、この物件が投資物件として優良な物件であることがわかります。もちろん居住性も重要な要素ですが、それについても私が今日、自分の目で確認してきたので問題ありません。もし賃貸に出すとしてもかなりオススメできる物件だと思います。

しかし、それだけで決めていいのでしょうか。私には、この選択がベストなのかどうかわからずにいます。これから先は、両親と両親の会社のメインバンクが資産価値を見極め、投資するか否かを判断します。私はこの物件がダメだった時のために、さらに情報収集をするという連携作業を繰り返すのみです。もちろん私が気に入っただけではどうにもならないわけですから、私は常に消化不良の煮え切らない思いを抱えているわけですが、私が購入するわけではなく、物件をお借りするだけの人間なわけですから仕方の無いことなのです。

まあ、2年後3年後には私自身がローンを組んで1LDKのマンションを購入できるようになっていることを祈りつつ、見えない未来のために悩み苦しむこともありますが、Myスイートホームを手に入れるために頑張ります。

#先週見に行った大塚の物件の営業担当者から電話がきました。破談になった物件の担当者と口調が一緒で、しつこく何度も同じことを繰り返すので、「お宅の物件は検討対象から外しました。」と言ってしまいました。嫌なんだよね、あ~いう話し方。その点、品川のほうは女性の営業の人も現地の営業担当もしつこくないし、こちらの無理難題も即対応してくれて、メールで具体的な情報をくれます。なにより無理強いしないことが一番Goodでした。

最後に、参考になりそうな不動産投資の本を紹介します。

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日経住宅サーチはマンション投資に関するコンテンツが充実しているので参考にさせていただいています。(2004/12/12 03:46追記)

2 Comments to “Myスイートホームへの道 Vol.02。”

  1. oshimago | 2004年12月12日 1:43:40

    あべっちさんが下見に行った品川の物件の近所に住んでいる者です。
    (私の場合は、新築マンションではなく築30年の賃貸アパートですが・・・)

    その地域のマンションに入居されている方々の掲示板がありましたのでご紹介致します。住人の生の声は、ある程度ご参考になる、かと。

    http://otd11.jbbs.livedoor.jp/315934/bbs_plain

    また、(ご存知だと思いますが)この地域は「マンション供給過多地域」でも有名で、俗に言う「2005年問題」の筆頭に上げられる地域です。「2005年問題」については、以下のURLを参考にしていただけると。

    http://www.asahi.com/housing/column/TKY200405170220.html
    http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200410190244.html

  2. あべっち(abex) | 2004年12月12日 3:24:54

    >oshimagoさん
    コメントありがとうございます。ぜひ参考にさせていただきます。
    2005年問題については以前から気になっています。投資目的で購入する場合に一番怖いのが「値崩れ」だと思っています。隣にも裏にもマンションが建つようなところなので価値を維持できるか不安です。これから商業施設も整備されてくるでしょうから、その状況を見極める必要があると思います。もし賃貸に出しても二束三文なのであれば、私自身がその物件に住めばいいわけですし、それが可能な物件でないとマズイわけです。

    あ~、本当に難しいです。